Objetividad

Nos tomamos la objetividad e independencia de criterio muy en serio, es por eso que Krata ha puesto hace años medidas concretas tendentes a que la organización actúe de forma objetiva y libre de presiones.

A - Política de evasión de pretasaciones

Existe un protocolo para evitar que se faciliten valores de tasación a los potenciales clientes, desde las unidades receptores de los encargos, pasando por los técnicos que realizan la visita al inmueble a tasar, hasta la vuelta del producto final a dichas unidades.

De hecho existe un mecanismo para que no se avancen valores a los clientes antes de ser validados por el centro de control. El centro de control tiene una política de prevención estricta de tal forma y por añadidura están completamente cerrado el centro de control a comunicaciones externas, de forma que el validador no tiene ninguna conexión con el cliente final, y evitando en suma cualquier tipo de influencia a la hora de fijar criterio.

A su vez existe una política comercial de Krata con respecto a la INCOMPATIBILIDAD DE TECNICOS Y COMERCIALES, donde ningún tasador podrá realizar la tasación de un cliente que haya gestionado.

Para ello existen clausulas específicas en el reglamento interno de conducta  que hacemos constar a continuación:

B - Políticas específicas para la evasión de la presión a la hora de calcular el valor de tasación

Actualmente hay en vigor 3 iniciativas específicas al respecto, conjuntamente con el sistema de requisitos de validación y sistemas de control propios de Krata:

  1. Ningún comercial ejecuta ninguna tasación que el haya contribuido a conseguir del cliente. Se estudia una por una todas las solicitudes de tasación, y si el encargante está vinculado de alguna manera con cualquiera de nuestros técnicos, este queda automáticamente EXCLUIDO de la realización o validación de tal informe
  2. Todos los técnicos están obligados a suscribir un reglamento ético, adicionalmente al que tengan suscrito como miembros de RICS o REV. Todos los administradores y directivos de Krata han suscrito igualmente un reglamento interno de conducta que detalla exhaustivamente las líneas rojas de comportamiento en materia de valores
  3. Todos los informes son sometidos a procesos de revisión no solo de valores, sino la solidez de sus gestiones, en particular en materia de NEGOCIACION DE LOS TESTIGOS EMPLEADOS, DESVIACION CON RESPECTO A LAS ESTADISTICAS DE LA ZONA y ACOTAMIENTO DE LAS SUPERIFICES ADOPTADAS EN LA VALORACIÓN

Adicionalmente, se realizan estudios mensuales de modo de “auditoría interna” del comportamiento de técnicos, validadores y personal de la casa en materia de valoraciones, cuyos resultados se reflejan en un informe que se remite directamente al consejo de administración de la sociedad. Las medidas correctivas del proceso (cuando son comportamientos personales o de  mala fe, se resuelven de forma disciplinaria por el CD)

Finalmente, los técnicos de Krata son sometidos a un proceso de comparación de sus valores emitidos con respecto al comportamiento de sus “colegas” en la provincia, en relación a los VMEE (Valores Medios Estimados Estadísticos), lo que permite tomar medidas para evitar un exceso de distanciamiento (tanto hacia arriba como hacia abajo) con respecto a dichos valores.

SEGUIMIENTO POR ZONAS GEOGRÁFICAS

B.1. Muestreo mensual a posteriori de tasaciones entregadas a clientes:

  • Se analizan tasaciones según un planning anual, que consiste en extraer tasaciones entregadas a clientes en función de su tipología revisándose aspectos técnicos y formales (cumplimiento de la orden ECO, criterior técnicos internos, formado de los informes y archivo).

B.2. Control de las zonas geográficas: Comparando el valor de las tasaciones con el valor medio estadístico (tasavalua). Se extraen posibles zonas que se distancian en positivo de la media, se estudian y se analizan los tasadores. Si se encuentra esta situación en más de dos períodos consecutivos se pone una limitación acotando el margen de tasavalúa estable y estable+.

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C - Garantías de sostenibilidad de la tasación

Los informes de tasación de Krata, cuando se emiten con finalidad de garantía hipotecaria, cumplen en todo caso con lo preceptuado por la orden ministerial ECO 805/2003 en materia de validez de los valores certificados. Es decir, los valores de Krata son válidos por un periodo de 6 meses.

A este respecto, señalar que Krata pone al servicio de tal responsabilidad una serie de instrumentos en cada valoración:

  • Todas las tasaciones son revisadas por un validador (técnico cualificado), después de realizar todas las revisiones, se valida la tasación con su clave de seguridad. No tenemos validaciones automáticas.
  • Todos los testigos empleados en la valoración tienen una antigüedad máxima de 4  meses para elementos de edificio, de 6 meses para el resto, no admitiéndose salvo de forma excepcional antigüedades superiores
  • Todos los testigos son sometidos a un proceso de depurado, negociándose directamente con el ofertante el precio publicitado (1/3 de los casos),
  • Todas las provincias y municipios de España son periódicamente evaluados en función de su “previsibilidad de bajada significativa y persistente” de los precios de oferta. De tal análisis resulta una clasificación de los códigos postales sobre los que se aplica el “coeficiente hipotecario”, que permite aplicar descuentos sobre el valor de mercado obtenido.

D - Herramientas de gestión para favorecer la estabilidad en el tiempo de los valores

Los sistemas empleados se recogen en el siguiente diagrama:

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1.Medición individual del alineamiento de la valoracion con el Valor Medio Estimado Estadístico (VMEE) de la zona y con las estadísticas de tasaciones anteriores

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El protocolo habitual consiste en someter el valor de tasación a la Supervisión Tasavalua, de forma que se evalúe si el valor emitido por el técnico está o no dentro de lo rangos razonables estadísticamente.

  • En el caso de que NO LO ESTÉ, la tasación se detiene en validación y se le requiere al técnico que justifique suficientemente su opinión de valor, explicando razonadamente que el mercado soporta el valor emitido (debe proporcionar un nuevo set de testigos) y las razones que avalan una desviación con respecto al Intervalo para el Valor Medio Estimado Estadístico (VMEE). Si no son concluyentes las razones aportadas, se le conmina al técnico a que modifique el informe, y en casos en que no sea posible, asigna a un nuevo técnico la conclusión de la valoración
  • En caso de que SI LO ESTÉ, se evalúa adicionalmente si el valor se encuentra en el extremo del rango (tanto por arriba como por abajo), y si ese es el caso, se procede igualmente a solicitar explicaciones

 

2.Gestor informatizado de superficies de vivienda

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3.Filtros de calidad de los testigos

Disponemos de una herramienta para dar fiabilidad y rigor a los datos que sirven de base para aplicar el método de comparación, dicha herramienta consiste en no permitir dar de alta un testigo si no tiene un mínimo de datos para ello se actúa sobre la captación y control del testigo, aplicando filtros y control de comprobaciones.

A nivel de comprobaciones se coteja que se haya realizado controles a nivel de la información y nivel de negociación.

A nivel de filtros, hay un mínimo a cumplir para su validez y están definidos por tipología: viviendas, oficina, locales, naves y aparcamientos. Las genéricas para todos los testigos son de localización, calidad del entorno, calidad de la ubicación, características del edificio, características del elemento, antigüedad y conservación, superficies.

 

E - Auditorías internas periódicas por parte de la Direccion General de Regulación y Seguimiento Normativo (DGRSN)

Toda la actividad de Krata es sometida a AUDITORIAS DE SEGUIMIENTO, que se realizan de acuerdo a los siguientes criterios:

  • Ninguna validación es automática
  • Disponemos de Registro informatizado de todas las validaciones.
  • Los errores obtenidos sirven para detectar las necesidades y planificar el Sistema de Formación.
  • Hay  un sistema de seguimiento y evaluación de técnicos y validadores.

1. Análisis mensual de errores por técnico

2. Análisis mensual de reclamaciones

3. Análisis mensual de alineamiento de técnicos con VMEE

4. Análisis mensual de errores más repetidos por la red

5. Seguimiento y análisis mensual de los indicadores del sistema de calidad

6. Análisis semestral de las incidencias en validación

7. Evolución y Seguimiento de tasadores

 

Krata Sociedad de Tasación, S.A.

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